Jaroslav Ton je spoluzakladatelem Salutem Group
koláž Hrot24 / Shutterstock.com / Topic PR / Berenika Slánská
Rychlé řešení bytové krize? Rekonstrukce bez dotací
Dostupné bydlení je v Česku čím dál tím větší problém. Mnoho lidí si dnes vlastní byt nemůže dovolit, stejně tak nájem se ve velkých městech stává těžko zvládnutelnou položkou v rozpočtu.
Jaroslav Ton
Nejnovější data to potvrzují – podle žebříčku Deloitte Property Index 2024 je Česká republika zemí, kde je pořízení vlastního bydlení vůbec nejnáročnější ze všech 18 analyzovaných států Evropské unie. Na běžný byt o rozloze 70 m² je u nás zapotřebí více než 13 celoročních hrubých platů, zatímco v Německu nebo Rakousku je to zhruba 8 hrubých platů.
Příčiny jsou známé – roky se stavělo málo, povolování nových projektů trvá řadu let, ceny práce i materiálů neutěšeně stoupají. V loňském roce cena za jeden mpřekonala hodnotu 100 tisíc korun. A mezitím poptávka stále roste. Vždyť jen v loňském roce se podle dat Trend Reportu 2025 mimo Prahu prodalo více než 9 tisíc nových bytů, což je o 60 procent více než v roce 2023.
Přitom nové byty stále chybí. Výsledkem je, že vlastní bydlení se pro celou generaci mladých lidí mění spíš v nedosažitelný sen než reálnou možnost. A tak nás letos znovu čeká nekonečná předvolební debata o tom, co s tím dělat, jak zrychlit výstavbu, jak více stavět a po volbách opět přijde fáze vystřízlivění a změny vládních priorit s tím, že tyto procesy najednou nejde urychlit a zefektivnit.
Nedostatečná výstavba a desetitisíce bytů k rekonstrukci
Většina debat o bydlení se točí kolem nové výstavby. Ta je určitě důležitá, ale nestačí. Naopak - rychlou pomoc by mohl přinést jiný, méně diskutovaný směr: rekonstrukce starších, nevyužívaných bytů.
Podle údajů ministerstva pro místní rozvoj z roku 2023 je u nás zhruba 200 tisíc neobydlených bytů (7,5 procenta bytového fondu) v bytových domech. Ty jsou podle dat ministerstva zpravidla zahrnuté v kategorii „nezpůsobilý k bydlení“.
Studie dále uvádí, že mezi těmito byty je více než 50 tisíc jednotek, které nebyly od roku 1946 vůbec renovovány. Jsou to často byty, které technicky nejsou v havarijním stavu, ale kvůli zanedbání je v nich dnes nemožné bydlet. Přitom právě tyto nemovitosti mají obrovský potenciál – dají se opravit mnohem rychleji a levněji než stavět nové domy na zelené louce.
Rychleji, levněji, jednodušeji a zároveň kvalitně a moderně
Rozdíl mezi rekonstrukcí a novostavbou je obrovský. Získat stavební povolení na nový bytový dům v Praze dnes trvá přes pět let, zatímco opravit starší dům nebo byt lze často za jeden až dva roky, včetně všech formalit. Také náklady jsou výrazně nižší – rekonstrukce vychází podle odborných odhadů o 30–50 procent levněji než nová výstavba obdobného rozsahu.
Dalším nezanedbatelným benefitem je fakt, že se díky rekonstrukcím stávajících neobydlených domů vrací život do dříve opuštěných míst. A to vše udržitelně díky využití stávajících ploch i budov.
A co je důležité: rekonstrukce lze dělat bez státních dotací. Nejde o projekty závislé na zdlouhavém papírování a čekání na úřady. Pokud se toho chopí soukromý sektor – jednotlivci nebo investiční fondy – mohou byty rychle opravit a vrátit je na trh. Pomáhají tím lidem i sobě.
Nejen Praha: revitalizace se týká i regionů
Je přirozené, že většina pozornosti směřuje do Prahy a Brna. Jenže právě tam je celý proces nejdražší a nejpomalejší. Skutečný prostor pro obnovu bydlení se nachází jinde – v regionech, které jsou dnes často přehlíženy, ale přitom nabízejí dostupnější alternativu k životu ve velkém městě.
Regiony se mění v atraktivní místa pro život. Lidé zde nacházejí dostupné a kvalitní bydlení v klidnějším prostředí. Nová infrastruktura zároveň zajišťuje snadný přístup k výhodám velkoměsta.
Díky rekonstrukcím stávajících neobydlených domů se vrací život do dříve opuštěných míst.
Můžeme si vzít příklady z různých koutů země. V Ústí nad Labem nebo na opačné straně republiky v Šumperku či jižněji v Hodoníně jsou pořizovací ceny bytů i samotná rekonstrukce až o polovinu levnější než v metropoli. Zatímco v Praze stojí jeden m² nového bytu klidně 150 tisíc korun, v těchto městech se běžně pohybujeme kolem 40–50 tisíc.
Nájem bytu v Ústí tvoří přibližně 27 procent průměrné mzdy, zatímco v Praze je to až 45 procent. To znamená, že byty jsou nejen levnější na pořízení, ale také finančně dostupnější pro lidi, kteří v nich skutečně žijí. S novými nájemníky přichází ekonomická i společenská vzpruha pro celé blízké okolí.
Investice, která dává smysl
Rekonstrukce starších bytů v regionech není jen o uspokojení vysoké poptávky po kvalitním a dostupném bydlení. Je to i rozumná investice. Výnosy například v Ústí nad Labem dosahují až 7,1 procenta, kdežto v Praze v současné době činí zhruba tři procenta.
K tomu je důležité uvést i pořizovací náklady. Byty v Ústeckém kraji podle Deloitte Real Indexu Q4 2024 „spolknou“ jen zhruba čtyři roční platy, v Praze se jedná v průměru o necelých 12 ročních platů.
Navíc s rozvojem infrastruktury roste atraktivita regionů a tím i potřeba vrátit lesk opomíjeným budovám. Náklady na důkladnou opravu jsou stále řádově nižší než výstavba nového, návratnost investice je rychlejší.
Investoři, kteří preferují benefity realitních investičních fondů a chtějí participovat na rozvoji regionů, mají možnost investovat například do FKI Salutem Fund. Kdo naopak preferuje zajištěnou investici vlastnickým právem k nemovitosti, může využít služby Salutem Real, a.s., která disponuje rozsáhlým portfoliem investičních nemovitostí v regionech a postará se o správu i nájemníky.
Závěr: chytrá obnova místo složitých slibů
O bydlení se mluví hodně, ale řešení často zůstávají jen na papíře nebo v politických debatách. Přitom existuje cesta, která nevyžaduje nové zákony, masivní dotace ani mnohaleté čekání – rekonstrukce stávajících bytů. Je to srozumitelná, ekonomicky smysluplná a rychle proveditelná odpověď na stále rostoucí bytovou krizi.
Stačí se přestat dívat jen na to, co se má postavit, a zaměřit se i na to, co už bylo postaveno a potřebuje více péče. Řešení, které díky promyšlené strategií přinese jak dlouhodobý rozvoj regionu, tak chytré zhodnocování investic.
Autor je spoluzakladatelem Salutem Group
Máte co říci? Pošlete nám svůj komentář na komentare@hrotmedia.cz
